Giriş
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sebeplerle mümkün kılınmıştır. Bu çerçevede TBK m. 350/2, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız hale geliyorsa, kiraya verene dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. Bu düzenleme, TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri içinde yer alır.
Bu noktanın altını kalın çizgiyle çizmek gerekir: Kanun, her tadilatı tahliye sebebi saymaz. Boya, badana, küçük bakım işleri ya da kiracının taşınmazı kullanmasını mutlaka engellemeyen sıradan yenilemeler, TBK m. 350/2 kapsamında değerlendirilmez. Aranan şey, gerçekten esaslı bir müdahale ve bu müdahale sırasında kullanımın fiilen mümkün olmamasıdır.
Bu yüzden uygulamada asıl tartışma, “Tadilat var mı?” sorusundan çok, “Bu tadilat gerçekten esaslı mı ve kiralananın kullanımını imkânsız kılıyor mu?” sorusu etrafında döner. Mahkeme de dosyaya tam olarak bu gözle bakar; yani sadece tadilat iddiasına değil, tadilatın niteliğine, kapsamına ve teknik gerçekliğine odaklanır.
TBK m. 350/2 Neyi Düzenler?
TBK m. 350/2’ye göre kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olduğunda ve bu işler sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız hale geldiğinde tahliye davası açabilir. Kanundaki bu sistem, kiraya verene serbest bir tahliye hakkı vermez; tam tersine, ancak kanunda sayılan şartlar bir aradaysa dava yolunu açar.
Buradaki “yeniden inşa veya imar” kavramı, taşınmaz üzerinde ciddi ve yapısal bir müdahaleyi ifade eder. Akademik kaynaklarda ve yargı kararlarında, binanın güçlendirilmesi ya da asansör eklenmesi gibi daha köklü müdahalelerin bu kapsamda değerlendirilebileceği; buna karşılık sadece iç mekânda sınırlı ve yüzeysel değişikliklerin çoğu zaman yeterli görülmediği belirtilir.
Nitekim Yargıtay da basit değişiklikleri tahliye sebebi olarak kabul etmemektedir. Eski bir Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararında, tasdikli projeye bağlanmış olsa bile basit nitelikteki iç bölme değişikliklerinin “esaslı ve imar amaçlı” sayılamayacağı, bu nedenle tahliye kararı verilemeyeceği vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, bugün de maddenin dar ve ölçülü yorumlanması gerektiğini gösterir.
Davanın Şartları Nelerdir?
Bu dava türünde temel olarak üç ana şart öne çıkar. Birincisi, yapılacak işin yeniden inşa, imar, esaslı onarım, genişletme veya değiştirme niteliğinde olması gerekir. İkincisi, bu işin gerçekten gerekli olması aranır. Üçüncüsü ise, tadilat veya inşa sürecinde kiralananın kullanımının imkânsız hale gelmesidir. Kanun metni bu üçlü yapıyı açık biçimde kurmuştur.
Süre bakımından da dikkatli olmak gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin sonunda açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uygun biçimde belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. Yani haklı tadilat ihtiyacı tek başına yetmez; dava, kanunun öngördüğü zamanlama içinde açılmalıdır.
Kiraya veren bu süreyi kaçırmak istemiyorsa TBK m. 353 ayrıca önemli bir güvence sağlar. Buna göre kiraya veren, dava açacağını en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Ayrıca TBK m. 354 uyarınca dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; yani sözleşmeyle kiracı aleyhine daha ağır bir tahliye rejimi kurulamaz.
Dava Açılmadan Önce ve Dava Sürecinde Ne Olur?
Bugün dava sürecinin ilk adımı çoğu zaman mahkeme değil, arabuluculuktur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesine göre, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu nedenle TBK m. 350/2’ye dayalı tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusu kural olarak zorunludur.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dosya bu kez yargıya taşınır. Görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dolayısıyla yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye talepleri de kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ileri sürülür.
Dava dilekçesinin sadece “Tadilat yapacağım” demesi yetmez. Uygulamada kira sözleşmesi, tapu kaydı, yapılacak işin niteliğini gösteren proje veya ruhsat belgeleri ve kullanımın neden imkânsız hale geleceğini açıklayan teknik dayanaklar önem taşır. Yargıtay kararlarında da, tahliye için tadilatın tasdikli projeye bağlanmış, esaslı ve imar amaçlı olması gerektiği vurgulanmıştır.
Mahkemenin En Çok Baktığı Noktalar
Mahkemenin ilk baktığı şey, ileri sürülen projenin gerçek, somut ve uygulanabilir olup olmadığıdır. Dosyada sadece soyut bir niyet beyanı varsa, bu genellikle yeterli görülmez. Yargıtay’ın aktarılan kararlarında da onaylı ya da tasdikli projeye bağlanmış, gerçekten uygulanabilir bir tadilat planının önemsendiği görülür.
İkinci kritik nokta, yapılacak iş sırasında kiralananın kullanılmasının gerçekten imkânsız olup olmadığıdır. Bu yüzden teknik inceleme ve bilirkişi raporu belirleyici hale gelir. Nitekim bir Yargıtay kararında, bilirkişi raporunda yapılacak onarım ve tadilatın esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı ile kiralananda oturulabilirlik ve tahliye gerekliliğinin yeterince açıklanmaması, raporun hüküm kurmaya elverişli görülmemesine yol açmıştır.
Üçüncü nokta ise tadilatın “esaslılık” derecesidir. Doktrinde ve yargısal değerlendirmelerde, sadece iç kısmın değiştirilmesine yönelik küçük müdahalelerin çoğu zaman imar kastını ortaya koymadığı ifade edilmektedir. Başka bir deyişle, kiracıyı çıkarmaya yarayan bir bahane değil, yapısal ve ciddi bir ihtiyaç aranır.
Tahliye Sonrası Kiracının Hakları ve Kiraya Verenin Sorumlulukları
TBK m. 355, tahliye kararından sonraki dönemi de sıkı biçimde düzenler. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski hâli ile başkasına kiralanamaz. Bu kural, tahliye davasının kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlar.
Üstelik eski kiracının önemli bir öncelik hakkı vardır. Kanuna göre eski kiracı, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda önceliklidir. Bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin yazılı bildirim yapması, eski kiracının da bu bildirimi izleyen bir ay içinde hakkını kullanması gerekir.
Kiraya veren bu kurallara aykırı davranırsa, sonuç sadece şekli bir ihlal olmaz. TBK m. 355 açıkça, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeneceğini düzenler. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının tahliye sonrası yazışmaları, bildirimleri ve fiili kullanım durumunu dikkatle belgelendirmesi gerekir.
Sonuç
Yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye davası, kiraya veren açısından güçlü ama sıkı şartlara bağlı bir dava yoludur. Kanun, sadece gerçekten ciddi ve kullanımın sürmesini imkânsız kılan projeler için bu imkânı tanır; basit yenileme, dekorasyon ya da kozmetik işler tek başına yeterli olmaz.
Pratikte davanın kaderini çoğu zaman üç şey belirler: doğru süre içinde hareket edilmesi, arabuluculuk aşamasının usule uygun tamamlanması ve teknik dosyanın güçlü hazırlanması. Özellikle proje, ruhsat ve kullanım imkânsızlığını ortaya koyan teknik açıklamalar ne kadar netse, davanın hukuki zemini de o kadar sağlam olur.
Bu nedenle TBK m. 350/2’ye dayanılacaksa mesele sadece “tadilat var” demek değildir; “hangi tadilat, neden gerekli, taşınmaz neden kullanılamaz, dava hangi sürede açıldı ve tahliye sonrası haklar nasıl korunacak?” sorularının tamamına somut cevap verilmelidir. Sağlam hazırlanmamış dosyalar için bu dava ciddi risk taşır; iyi hazırlanmış dosyalarda ise kanun hem kiraya vereni hem kiracıyı dengeli biçimde korur.