Köyde bir ev yapmak, aileden kalan toprağa dönmenin ilk adımı olabilir. Kimi küçük bir konut ister. Kimi hayvanları için bir ahır, ürünleri için bir depo düşünür. İnşaata başlamadan önce ise aynı soru gündeme gelir: Bu yapı için ruhsat almak gerekir mi?
Köy, mezra ve kırsal alanlarda bazı yapılar, belirli şartlarla yapı ruhsatından muaftır. Ancak arazinin köyde bulunması tek başına yeterli olmaz. Parselin konumu, yapının amacı ve gerekli onaylar birlikte değerlendirilir.
Bu yüzden ilk iş, yapılacak evin modelini seçmeden önce arazinin hukuki durumunu öğrenmektir.
Köyde ruhsatsız yapı yapmanın şartları nelerdir?
Temel düzenleme, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesidir. Madde; belediye ve mücavir alan dışında kalan köylerin yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda bazı yapılar için ruhsat istisnası tanır. Mücavir alan, belediyenin imar yönünden yetkili olduğu alanı ifade eder. Büyükşehirlerde mahalleye dönüşen köyler için ise ayrıca kurallar vardır.
Burada “köy sınırı” ile “köy yerleşik alanı” ayrımına dikkat etmek gerekir. Köyün idari sınırı içindeki her tarla, yerleşik alanda sayılmaz. Köye yakın olmak da tek başına bu sonucu doğurmaz. Esas alınan, yetkili idarenin belirlediği resmî sınırdır.
Örneğin köy meydanına yakın bir parsel ile köyün dışındaki tarla farklı kurallara tabi olabilir. Komşu parselde ev bulunması, sizin taşınmazınız için de aynı hakkın bulunduğunu göstermez. Varsa imar planı ve üst ölçek plan kararları da incelenmelidir.
Hangi yapılar ruhsat muafiyetinden yararlanabilir?
Yer ve kullanım şartları sağlandığında başlıca yapı grupları şunlardır:
| Yapı grubu | Örnekler ve temel şart |
|---|---|
| Konutlar | Köy evi ve mevzuata uygun konut yapıları |
| Tarım ve hayvancılık yapıları | Ahır, ağıl, kümes, samanlık gibi yapılar; entegre tesis niteliği taşımamalı ve imar planı gerektirmemelidir. |
| Müştemilat | Ana yapıya hizmet eden odunluk, kömürlük gibi eklentiler; ilgili yapılaşma şartlarına uymalıdır. |
| Köyün günlük ihtiyacına yönelik yapılar | Bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası ve tanıtım-teşhir büfeleri |
| Kooperatif işletme binaları | Köy halkının kurup işlettiği kooperatiflere ait işletme binaları |
Bu gruplar, İmar Kanunu’nun 27. maddesi ile Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin ilgili hükümlerine dayanır. Her biri kendi şartları içinde değerlendirilir.
Bir yapıya “tarımsal depo” adını vermek yeterli değildir. Gerçek kullanım amacı esas alınır. Aynı şekilde, köy halkına hizmet eden bir lokanta için öngörülen istisna her ticari tesise uygulanamaz. Yapı ruhsatından muaf olmak, gerekli işyeri açma ve çalışma izninin yerine de geçmez.
Muhtarın izin vermesi yeterli mi?
İnşaata yalnızca muhtarın sözlü veya yazılı oluruyla başlamak yeterli değildir. Güncel düzenleme, yetkili idarenin proje onayı ve ardından muhtarlığa bildirim esasına dayanır.
Kanunun 27. maddesi kapsamında etüt ve projeler valilikçe onaylanır. Büyükşehirlerde ilgili proje onayını ilçe belediyesi yapar. Yapı sahibi, onaylı projeye göre inşaat yapacağını muhtarlığa yazılı olarak bildirir.
Ruhsat muafiyeti olan yapılarda da teknik kurallara uyulması gerekir. Deprem güvenliği, sağlık şartları, komşuya bırakılacak mesafe, yapı büyüklüğü ve yöresel mimari dikkate alınır. Onaylanan projeden farklı bir yapı yapmak, muafiyet kapsamında serbest değildir.
Proje masrafından kaçınmak için çizimsiz başlanan bir iş, ileride çok daha yüksek bir maliyet doğurabilir. Başlangıçta açık bir proje ve tamamlanmış başvuru süreci, hem yapı sahibini hem de yapıyı kullanacak kişileri korur.
Mahalleye dönüşen köylerde durum nasıl?
Büyükşehirlerde bir yerin eskiden köy olması, bütün parsellerin ruhsattan muaf olduğu anlamına gelmez.
İmar Kanunu’nun 8. maddesinin (ğ) bendi; büyükşehir sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen, nüfusu 5.000’in altında kalan yerleri düzenler. Bu yerlerde kırsal özelliğin devamına ilişkin karar, büyükşehir belediye meclisine aittir. Meclis aksine karar almadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar 27. madde hükümleri uygulanır. Parselin yerleşik alan içindeki konumu da ayrıca incelenir.
Bir başka ayrım daha vardır: Vergi, harç veya su bedeli indirimleri bakımından verilen kırsal mahalle statüsü, tek başına yapı ruhsatı muafiyeti sağlamaz. Bu statü ile imar mevzuatındaki kırsal yerleşik alan kararları ayrı hukuki düzenlemelere dayanır.
Bu nedenle başvuruda yalnızca mahallenin adını vermek yerine, ada ve parsel bilgileriyle yazılı açıklama istemek daha sağlıklıdır.
Köy yerleşik alanı dışında ruhsatsız bağ evi yapılabilir mi?
Yerleşim dışındaki alanlarda ayrıca incelenmesi gereken bir bağ evi istisnası vardır. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 64. maddesi, 63. maddenin ilk fıkrası kapsamında yapılabilecek bazı bağ evlerinde ruhsat aramaz.
Bu istisnada:
- Yapının zeminde kapladığı taban alanı en fazla 75 m² olmalıdır.
- Toplam yapı inşaat alanı 150 m²’yi aşmamalıdır.
- Bodrum dahil kat sayısı en fazla iki olmalıdır.
- Parselde bu kapsamda en fazla bir bağ evi yapılabilir.
Ayrıca il tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşü ve ilgili idarenin izni gerekir. Etüt ve projeler de yetkili idarece incelenir.
Bu ölçüler, her tarlaya 150 m² ev yapma hakkı vermez. Yönetmeliğin 63. maddesine yapılan atıf nedeniyle yüzde 5 inşaat alanı sınırı, yola ve komşu parsellere mesafeler gibi diğer şartlar da değerlendirilir. Varsa üst ölçek planın kararları öncelikle dikkate alınır. Tarım arazisine ilişkin izinler de ayrıca incelenmelidir.
Arazi satın alırken duyulan “Buraya küçük bir bağ evi yapılır” sözü, bu incelemenin yerini tutmaz.
Tarımsal seralar için ruhsat gerekir mi?
İskân dışı alanlarda yapılacak tarımsal seralar için özel bir istisna bulunur. İmar Kanunu’nun 27. maddesi, entegre tesis niteliği taşımayan seralarda belirli şartlarla yapı ruhsatı aranmayacağını düzenler.
İl tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşü alınmalıdır. Etüt ve projeler yetkili idarece incelenmeli, yapı teknik ve sağlık kurallarına uymalıdır. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 64. maddesindeki idare izni şartı da gözetilir.
Bu istisna seranın kullanım amacıyla sınırlıdır. Seranın yanına yapılacak ev, depo veya satış birimi, kendi hukuki şartlarına göre ayrıca değerlendirilir.
Prefabrik ev, konteyner veya bungalov ruhsattan muaf mı?
Bir yapının prefabrik, ahşap veya taşınabilir olması, kendiliğinden ruhsat muafiyeti sağlamaz. İmar Kanunu’nun 5. maddesindeki yapı tanımı, geçici yapılar ile hareketli tesisleri de kapsayabilecek genişliktedir.
Bu nedenle yalnızca “Beton temel atılmayacak” ya da “İstenince kaldırılacak” açıklamasına dayanmak doğru olmaz. Yapının araziye nasıl yerleştirildiği, kullanım biçimi ve ilgili istisnanın şartları incelenmelidir. Prefabrik olması, ruhsat değerlendirmesini ortadan kaldırmaz.
Bir prefabrik konut, köy yapıları için öngörülen şartları sağlıyorsa muafiyet kapsamında değerlendirilebilir. Sadece üretim şekli nedeniyle bütün arazilerde aynı hakka sahip olmaz.
Tarla, mera veya sit alanında aynı kurallar mı uygulanır?
Ruhsat istisnası, taşınmazın özel koruma statüsünü ortadan kaldırmaz. Orman, mera, kıyı ve sit alanlarında ilgili özel mevzuat ayrıca incelenmelidir. Üst ölçek plan kararları ve afet tehlikesi bulunan alanlara ilişkin sınırlamalar da önem taşır.
Tarım arazileri bakımından ise özel bir ayrım vardır. İmar Kanunu’nun 27. maddesi, köy yerleşik alan sınırı içinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerinin uygulanmayacağını belirtir. Bu hüküm, köyün idari sınırları içindeki bütün tarlalara yayılamaz.
Tapuda “tarla” yazması kadar, parselin hangi resmî sınır içinde kaldığı da incelenmelidir.
Ruhsat muafiyetinin şartlarına uyulmazsa ne olur?
Ruhsattan muaf bir yapının da hukuka aykırı yapılması mümkündür. Proje onayının alınmaması, gerekli bildirimin yapılmaması veya projeden sapılması yaptırım doğurabilir.
Aykırılığın niteliğine göre inşaat durdurulabilir, idari para cezası uygulanabilir ve yıkım süreci gündeme gelebilir. İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddeleri bu bakımdan önemlidir. Para cezasının ödenmesi de yapıyı kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.
İnşaata başlamadan önce hangi bilgiler alınmalı?
İlgili belediyeye veya il özel idaresine, taşınmazın ada ve parsel bilgileriyle başvurulabilir. Başvuruda şu konuların açıklığa kavuşturulması yararlı olur:
- Parsel, hangi yerleşik alan veya plan sınırı içinde kalıyor?
- Yapılmak istenen yapı için hangi ruhsat istisnası uygulanabilir?
- Hangi proje, kurum görüşü, izin ve bildirimler gerekiyor?
- Yapının alanı, kat sayısı ve komşu mesafeleri ne olmalı?
- İnşaat bittikten sonra hangi tespit ve belgeler gerekiyor?
Son adım da atlanmamalıdır. Yönetmeliğin 57. maddesinde sayılan yapılar için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni muafiyeti vardır. Buna rağmen, tamamlanan yapının teknik ve sağlık şartlarına uygunluğu belirlenmelidir. 64. madde kapsamındaki yapılarda da proje ve kullanım güvenliği yönünden idari tespit öngörülür.
Köyde kurulacak bir ev, çoğu zaman yıllarca biriken emeğin karşılığıdır. Araziye para bağlamadan ve ilk temeli atmadan önce bu soruları çözmek, o emeği korumanın en sağlam adımlarından biridir.