Giriş
İmar hukukunda temel kural, yapıların yetkili idareden yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesidir. Bununla birlikte mevzuatta, belirli dönemlerde yapılmış veya belirli şartları taşıyan bazı yapılar için doğrudan yapı ruhsatı düzenlenmemiş olsa dahi özel hukuki sonuçlar öngörülmüştür.
Bu kapsamda geçmişte 2981 sayılı Kanun ile bazı eski yapıların imar mevzuatına uygun olarak inşa edilmiş ve kullanma izni alınmış kabul edilmesi mümkün olmuştur. 6360 sayılı Kanun ise köyden mahalleye dönüşen bazı yerlerde bulunan yapıların belirli şartlarla ruhsatlandırılmış sayılmasına ilişkin özel bir düzenleme getirmiştir.
Bunlardan farklı olarak, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında verilen Yapı Kayıt Belgesi, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların belirli hukuki sonuçlardan yararlanmasını sağlamış; ancak yapıyı bütünüyle imar mevzuatına uygun ve ruhsatlı bir yapı hâline getirmemiştir.
Bu nedenle bir yapının hukuki durumunun belirlenmesinde, yapının yalnızca ruhsat belgesinin bulunup bulunmadığına değil; yapım tarihine, bulunduğu yere ve hakkında uygulanabilecek özel mevzuata da bakılması gerekir.
“Ruhsatlı Sayılmak” Ne Anlama Gelir?
Bir yapının fiilen yapı ruhsatına sahip olması ile kanun gereğince ruhsatlı veya yapı kullanma izinli sayılması aynı hukuki yöntem değildir.
Normal durumda yapı ruhsatı, yapı yapılmadan önce veya mevzuatın izin verdiği süreç içinde yetkili idare tarafından düzenlenir. Yapı tamamlandıktan sonra ise gerekli şartların bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi verilir.
Buna karşılık bazı özel kanunlar, belirli tarih ve koşulları taşıyan yapılara doğrudan kanundan kaynaklanan bir statü tanımıştır. Bu durumda yapının geçmişte ayrıca ruhsatlandırılmamış olması, tek başına yapının ruhsatsız kabul edilmesi için yeterli olmayabilir.
Bu konuda özellikle yapının yaşı, bulunduğu alanın geçmişteki idari statüsü ve özel kanunlarda öngörülen koşullar önem taşır.
2981 Sayılı Kanun Kapsamındaki Eski Yapılar
24 Şubat 1984 tarihli 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun, uzun yıllar boyunca eski ve imar mevzuatına aykırı yapıların hukuki durumunun belirlenmesinde önemli bir düzenleme olmuştur.
Kanunun geçici 2. maddesinde, belirli yapıların “imar mevzuatına uygun inşa edilerek kullanma izni alınmış yapılar” olarak kabul edileceği öngörülmüştür. Bu düzenlemede gecekondular ayrıca kapsam dışında tutulmuştur.
Bu kapsamda başta;
- 17 Ocak 1957 tarihinden önce yapılmış yapılar,
- 6785 sayılı İmar Kanunu’nun ek 8. maddesi kapsamındaki alanlarda 10 Ocak 1975 tarihinden önce yapılmış yapılar,
olmak üzere geçici maddede belirtilen bazı yapı grupları bakımından özel bir hukuki statü kabul edilmiştir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının uygulamasında da gerekli belgelerle yapım tarihi ortaya konulan ve geçici 2. madde kapsamına giren yapıların yapı kullanma izin belgesi almış yapılar olarak değerlendirilmesinin mümkün olduğu belirtilmiştir.
2981 Sayılı Kanun Hâlen Yürürlükte midir?
2981 sayılı Kanun bugün yürürlükte değildir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 23. maddesiyle 2981 sayılı Kanunun yürürlükten kaldırılması öngörülmüş, söz konusu hükmün yürürlük tarihi daha sonra yapılan değişikliklerle ertelenmiştir. Sonuç olarak 2981 sayılı Kanun 31 Mayıs 2023 tarihinde yürürlükten kalkmıştır.
Bununla birlikte Kanunun yürürlükten kaldırılması, yürürlükte bulunduğu dönemde hukuka uygun şekilde tamamlanmış bütün işlemlerin ve kazanılmış hukuki statülerin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Nitekim Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 2025 tarihli bir değerlendirmesinde de 2981 sayılı Kanunun yürürlükte olduğu dönemde hukuka uygun şekilde gerçekleştirilen işlemler sonucunda ortaya çıkan kazanılmış hakların ve hukuki güvenlik ilkesinin gözetilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Bu nedenle özellikle eski yapılarda yalnızca güncel mevzuata bakılarak değerlendirme yapılması yeterli olmayabilir. Yapının 2981 sayılı Kanunun yürürlükte olduğu dönemde kazandığı statünün ayrıca incelenmesi gerekir.
6360 Sayılı Kanun Kapsamında Ruhsatlandırılmış Sayılan Yapılar
Ruhsatlı sayılma konusunda önem taşıyan bir diğer düzenleme, 6360 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesinin 14. fıkrasında yer almaktadır.
6360 sayılı Kanun ile çok sayıda köyün tüzel kişiliği kaldırılmış ve bu yerler mahalleye dönüştürülmüştür. Bu idari değişiklik, daha önce köy mevzuatına göre yapılaşmış alanların daha sonra belediye sınırları içinde kalmasına neden olmuştur.
Kanun koyucu, geçmişte köy statüsünde bulunan bu alanlardaki bazı yapıların yeni idari yapı nedeniyle doğrudan ruhsatsız duruma düşmesini önlemek amacıyla özel bir geçiş hükmü kabul etmiştir.
6360 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesinin 14. fıkrasına göre, Kanunla mahalleye dönüşen köylerde bulunan belirli işletmeler bakımından işletme ruhsatına ilişkin özel hükümler getirilmiştir. Aynı düzenlemede, bu işletmelerin bulunduğu binalar ile konutlardan Kanunun yayımlandığı 6 Aralık 2012 tarihine kadar tamamlanmış olanların, yetkili kurumlarca fen ve sanat kuralları ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapıldığının tespit edilmesi hâlinde ruhsatlandırılmış sayılacağı hükme bağlanmıştır.
Burada iki unsur özellikle önemlidir.
Birincisi, yapı 6360 sayılı Kanun kapsamında mahalleye dönüşen bir köyde bulunmalıdır.
İkincisi ise yapının yalnızca eski olması yeterli değildir. Kanunda belirtilen kurumlar tarafından yapının fen ve sanat kurallarına ve ilgili mevzuata uygun olduğunun tespit edilmesi gerekir.
Bu tespit, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, belediye veya üniversiteler tarafından yapılabilir. Bakanlık uygulamasında da 6 Aralık 2012 tarihinden önce tamamlanan ve şartları sağlayan yapılar bakımından teknik inceleme sonucunda bina tespit ve değerlendirme işlemleri gerçekleştirilebilmektedir.
Ayrıca 6360 sayılı Kanunda, bu yapıların elektrik, su ve benzeri kamu hizmetlerinden yararlandırılacağı da açıkça düzenlenmiştir. Ancak özel kanun hükümlerinin bulunduğu durumlarda bu özel düzenlemeler öncelikle uygulanır.
Dolayısıyla sit alanı, kıyı, orman veya başka bir özel koruma rejiminin bulunduğu taşınmazlarda yalnızca 6360 sayılı Kanuna dayanılarak değerlendirme yapılması doğru değildir.
Yapı Kayıt Belgesi Yapıyı Ruhsatlı Hâle Getirir mi?
Uygulamada en fazla karışıklık yaşanan konulardan biri Yapı Kayıt Belgesinin hukuki niteliğidir.
3194 sayılı İmar Kanunu’na 2018 yılında eklenen geçici 16. madde ile, 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasına yönelik bir sistem kurulmuştur.
Bu sistem kapsamında şartları sağlayan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmiştir. Ancak Yapı Kayıt Belgesi, klasik anlamda bir yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi değildir.
Kanunda açık biçimde Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu belirtilmektedir. Belge bulunan yapılara şartları dâhilinde geçici elektrik, su ve doğalgaz bağlanabilmekte; 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında alınmış bazı yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları yönünden de kanunda belirtilen sonuçlar doğmaktadır.
Belirli şartların sağlanması hâlinde Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılarda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulması da mümkün olabilmiştir. Bunun için Kanunda öngörülen şartların ayrıca yerine getirilmesi gerekir.
Ancak bütün bu sonuçlar, Yapı Kayıt Belgesinin yapıyı baştan itibaren imar mevzuatına uygun bir yapı hâline getirdiği anlamına gelmez.
Anayasa Mahkemesi de Yapı Kayıt Belgesine ilişkin değerlendirmesinde, bu düzenlemenin ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasına yönelik olduğunu ve belge sahibine belirli geçici imkânlar sağladığını ortaya koymaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yaklaşımında da Yapı Kayıt Belgesinin imara aykırı yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmediği; esas olarak yapının kullanılmasına yönelik geçici bir hukuki statü sağladığı kabul edilmektedir.
Yapı Kayıt Belgesinin Geçerliliği Sürekli Değildir
Yapı Kayıt Belgesinin en önemli özelliklerinden biri geçici nitelikte olmasıdır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı yenilendiğinde mevcut Yapı Kayıt Belgesine dayanılarak aynı yapılaşmanın tekrar yapılması mümkün değildir. Yeni yapı bakımından yürürlükte bulunan imar mevzuatı uygulanır.
Bu nedenle Yapı Kayıt Belgesinde belirtilen yapı alanının veya bağımsız bölüm sayısının gelecekte aynı şekilde yeniden yapılabileceği sonucuna varılamaz.
Aynı şekilde Yapı Kayıt Belgesi, yapının deprem güvenliğine ilişkin teknik bir onay niteliğinde değildir. Yapının depreme dayanıklılığına ilişkin sorumluluk ayrıca değerlendirilir.
2981, 6360 ve Yapı Kayıt Belgesi Arasındaki Temel Fark
Bu üç hukuki düzenleme benzer görünmekle birlikte aynı sonucu doğurmamaktadır.
2981 sayılı Kanun, belirli eski yapıların doğrudan imar mevzuatına uygun şekilde inşa edilmiş ve kullanma izni alınmış yapı olarak kabul edilmesine ilişkin hükümler içermekteydi.
6360 sayılı Kanun, köyden mahalleye dönüşen belirli yerlerde, 6 Aralık 2012 tarihine kadar tamamlanan bazı binaların gerekli teknik uygunluk tespitinin yapılması şartıyla ruhsatlandırılmış sayılmasına imkân vermektedir.
Yapı Kayıt Belgesi ise yapıya esas olarak geçici bir kullanım statüsü sağlamaktadır. Yapının imar mevzuatına bütünüyle uygun hâle geldiğini veya klasik anlamda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunduğunu göstermez.
Bu ayrım, taşınmaz üzerinde yapılacak satış, tadilat, yeniden yapılaşma, işyeri açma, abonelik, kat mülkiyeti, kentsel dönüşüm ve idari yaptırım işlemlerinde önem taşır.
Eski Bir Yapının Ruhsat Durumu Nasıl Araştırılmalıdır?
Özellikle kırsal bölgelerde ve eski yerleşim alanlarında bulunan yapılarda yalnızca belediye arşivinde yapı ruhsatının bulunmaması, yapının kesin olarak hukuka aykırı olduğu sonucunu doğurmayabilir.
Sağlıklı bir değerlendirme için öncelikle yapının yaklaşık yapım tarihi belirlenmelidir. Eski tapu kayıtları, vergi kayıtları, elektrik ve su abonelikleri, nüfus ve seçmen kayıtları, muhtarlık kayıtları, hava fotoğrafları ve diğer resmî belgeler yapının tarihinin belirlenmesinde önem taşıyabilir.
Bunun yanında taşınmazın geçmişte belediye, mücavir alan, köy veya başka bir idari statü içinde bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Özellikle;
- yapının 1957 veya 1975 öncesine dayanması,
- taşınmazın daha önce köy veya mezra niteliğinde olması,
- köyün 6360 sayılı Kanun ile mahalleye dönüştürülmüş olması,
- yapı hakkında geçmişte 2981 sayılı Kanun kapsamında işlem yapılmış olması,
- yapı için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmiş bulunması,
yapının hukuki statüsünün belirlenmesinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken hususlardır.
Sonuç
İmar hukukunda bir yapının ruhsat durumunun belirlenmesi her zaman yapı ruhsatı belgesinin bulunup bulunmadığının kontrol edilmesiyle sınırlı değildir.
Geçmişte yürürlükte bulunan 2981 sayılı Kanun, bazı eski yapıların imar mevzuatına uygun ve kullanma izinli kabul edilmesine imkân tanımıştır. 6360 sayılı Kanun ise köyden mahalleye dönüşen belirli yerlerde bulunan ve gerekli koşulları taşıyan bazı yapıların ruhsatlandırılmış sayılmasına ilişkin özel bir düzenleme içermektedir.
Yapı Kayıt Belgesi ise bunlardan farklıdır. Belge, yapının imar mevzuatına bütünüyle uygun hâle geldiğini göstermez; yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüme kadar belirli hukuki sonuçlardan yararlanmasına imkân sağlayan geçici bir statü oluşturur.
Bu nedenle özellikle eski veya kırsal bölgelerde bulunan taşınmazlarda, yapı hakkında ruhsatsızlık nedeniyle işlem yapılmadan önce yapım tarihi, taşınmazın geçmişteki idari statüsü, 2981 ve 6360 sayılı Kanunların uygulanma koşulları, Yapı Kayıt Belgesinin bulunup bulunmadığı ve varsa özel kanun hükümleri birlikte incelenmelidir.
Her taşınmazın hukuki ve teknik durumu farklı olduğundan, somut olay bakımından belediye ve diğer idare kayıtlarının, tapu bilgilerinin ve yapının tarihini ortaya koyan belgelerin birlikte değerlendirilmesi önem taşımaktadır.